Uprostřed bitevní vřavy nevíte, o kolik jste přišli vojáků. Když však bitva ustane, tak teprve zůstanete v šoku z toho, kolik vám jich chybí. Tak to je. Teď, když mají zavřeno v retailových centrech skoro všichni, tak nevíte, kdo má zavřeno, protože nemůže otevřít kvůli opatřením, a kdo má zavřeno, protože už nemá na výplaty a zboží. To se zjistí, jakmile se situace rozvolní. A že bude mezi retailovými nájemníky hodně obětí, o tom vůbec nemusíme vést debatu. Kdo přežije, bude pán. A to doslova pán situace. Obchod, který dokázal přežít koronavirovou krizi, si bude logicky vědom svého postavení. A jen hlupák by takové postavení nevyužil pro to, aby získal něco pro sebe. Nižší nájem nebo nějakou jinou formu podpory... Pochopitelně se takové situace dějí a dít ještě budou. Sebelepší obchodní centru typu Palladium nebude moct jednat z pozice síly s takovým nájemníkem, protože tentokrát nemá dlouhou frontu zájemců o nájemní prostor. Nejlepší místa se obsadí nejlepšími z těch horších míst Pokud jsem byl dobrý nájemník na horší adrese, tak teď mám určitou šanci se přesunout na lepší adresu za podmínek, které jsou mnohem výhodnější. Ale pokud jsem v roli majitele obchodního centra na té horší adrese, tak musím doufat, že existují ještě nějaká horší obchodní centra či kanceláře, odkud se mohou přesunout nájemníci "do lepšího" ke mně. Pokud ne, tak jsem dost pravděpodobně v existenčních problémech. To bohužel potká spoustu budov, které se nenacházejí na dobrých adresách.

Změna chování
Covid se bezpochyby podepsal na změně chování lidí. První podstatná změna je, že se velká část retailového obchodu ještě rychleji přesunula na internet. Druhá změna chování je klesající poptávka po kancelářské ploše. Hledání úspor=méně lidí + vyšší tlak na homeoffice předznamenávají, že se již nebude tak snadno pronajímat obrovská kancelářská plocha, jak to bylo v minulosti. Korporáty budou šetřit. A ty pražské korporáty zejména, protože v drtivé většině pražských korporátů se žádná raketová věda nevymýšlí. Velké zahraniční korporace v ČR mají často shared services zázemí. Tedy spíše tu hloupější část svého podnikání. Množství transakcí a likvidita, zahraniční kapitál Praha byla poměrně oblíbenou destinací pro zahraniční investory. To platilo. Teď jsme rizikovější trh, než je Západní Evropa. Dopady koronavirové krize na nás dopadly také hůře než na řadu okolních států. Cena komerčních i rezidenčních nemovitostí už před koronavirovou krizí u nás byla navíc dost vysoká. Dá se očekávat, že zahraničí bude preferovat spíše jiné trhy.

Soukromý kapitál valuace příliš neřeší. Developerská ekonomika zatím ještě funguje i v komerčních nemovitostech, ačkoliv už se objevují první projekty v problémech, které mají problém s nájemníky. Jakmile dojde k tomu, že nemovitost získá první vlastník po developerovi, tak už se na tržní valuace musí koukat, pokud do toho nevrazil peníze z prodeje firmy a pracuje s malou finanční pákou. Dnes je spousta vlastníků komerčních nemovitostí, kteří se pákují dluhem na samotnou hranu. Řada z nich jela na 100%/100% + zadlužení vůči reálné tržní ceně už před koronavirovou krizí. Nyní se velká část z nich zcela nepochybně pohybuje vysoko nad 100 %. Jak je to možné? Jednoduše tím, že majoritu dluhu obstarává banka a zbytek dluhu obstarávají například dluhopisy, které jsou ale "schované" nad nemovitostním SPV. Banky půjčují vesměs na dlouho, tam zas takový problém není. Problém je právě u těch 30-40 %, které tvoří dluhopisové dluhy, které mají pevnou dobu splatnosti většinou do 5 let. A nemovitosti pochopitelně neumí na podřízený dluhopisový dluh za 3-5 let vydělat z držby. A tak jedinou šancí je exit. Jenomže komu, když tyto firmy často nakupovaly nemovitosti o 5-20 % nad reálnou tržní hodnotu už před koronavirovou krizí? Když k tomu připočteme, že často si půjčují i na provozní náklady jejich headquarters, tak z toho máme celkem solidní problém, pokud je reálná tržní cena řady komerčních nemovitostí nižší o 10-30 % proti předkoronavirovým cenám. Adeptů máme celou řadu. S oblibou se tento sport provozuje zejména v Brně, kde je vysoká koncentrace obleků na míru a drahých vín, ale nízká koncentrace lidí schopných elementárních finančních počtů a profesionální správy nemovitostních portfolií.

"Velcí kluci" s oblibou rádi vydělávají na předlužených "wannabes", kteří od nich kupují více či méně naleštěná aktiva za cenu, která je příliš vysoká. Teď, když wannabes mají svoje starosti s dluhem, tak bude celkem práce něco prodat s podobným ziskem.